賣房要招標買房可先住後付

香港樓市跌落神壇:賣房要招標買房可先住後付

“我已經三個月沒有開新單了。”在九龍尖沙咀柯士甸道的Q房網九龍站旗艦店裏,一施姓高級客戶經理告訴《每日經濟新聞》記者,最近這幾個月市場確實冷淡了不少,而造成無單可做的直接原因之一是香港於9月底時迎來了12年來的首次銀行加息。在大量業主急於出售期間,在政府一系列調控政策的影響下,預期價格不斷降低。

??仲量聯行最新住宅市場展望指出,香港住宅市場正進入調整期,預計2019年底前住宅均價將下跌15%。,如果貿易摩擦持續惡化或股市繼續下滑,住宅均價跌幅或將高達25%。

此外,虧本出售豪宅、太平山山頂的文輝路,以及機構看跌香港樓市的消息,經常被報章報道,令整個物業市場恐慌,令多年居世界之首的香港陷入恐慌,面臨著從祭壇上摔下來的危險。

日前,記者走訪香港房地產中介和樓盤發現,市場悲觀情緒明顯,甚至有業主直接降價200萬港元的房屋單位也無人問津。

市場不景氣下,開發商也是各出奇招,例如采用全部單位招標、免壓測高成數按揭等方式賣樓的屢見不鮮,甚至出現了“先住後付”的情況。

為賣房,開發商奇招盡出

作為樓市晴雨表的二手樓盤成交,在此後的幾個月中一直處於比較微妙的盤整階段。

“有一個客戶的物業單位掛在我們這裏尋售,之前價格是2400多萬港元,現在已經調下了200萬港元,但還在我們這裏掛著。”上述施姓中介表示,客戶是從事金融方面的工作,對預期看跌,所以急於出手。

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此外,記者還了解到,自 9 月起,新界區有 6 個主打中小型單位的新盤開售,但隨著過去兩個月樓市氣氛轉向,過往熱賣的樓盤亦銷售慘淡。

??根據仲量聯行的報告,香港中小型住宅價格自金融風暴後已上升2倍,並超越1997年高位63%,不過,前景不明朗已令中小型住宅價格,在連升27個月後於過去2個月下跌了1.4%。過去 3 個月,由於市場交易狀況不佳,每月的住宅成交套數已進一步減少至 4188 套,遠低於過往長期的每月 8500 套的平均水平。

面對樓市冷風直吹,地產商近期亦面對現實,不斷在挽回銷量。

在廣東道 369 號一家名為 ” 香港置業 ” 的中介門店,其房產代理告訴記者,如今開發商不得不將樓盤定價下調至貼近二手房價格,而每次加推時亦不作加價安排,明顯對市況評估較以前保守。

” 近期,接連有新盤將全數單位招標,最初為億京大埔海日灣 I,10 月時推出 138 個單位招標,而近日九建旗下油塘海傲灣亦作出同樣部署,第二輪 134 個單位全部招標。”

有見及此,業內人士分析認為,以投標方式出售單位的好處,是賣方無須披露樓價,而地產商會則有較強的主導力量。即使銷售減少,對項目的影響也相對較小。如果銷售不好,就沒有必要向市場披露數據。可以說是一次性計數。

還有開發商采用了先住後付方式以吸引購房者。媒體記者在走訪位於香港東部的將軍澳及康城時發現,現樓將軍澳 MONTEREY 推出長達 1088 日的長成交期付款,先住後付,其中 10% 樓價為 ” 占用費 “,若買家提前付清餘額還可享受 3% 的樓價回贈。

值得注意的是,自今年6月香港一手房空置稅公布後,地產商除非願意交稅,否則再無法坐地喊價 。他說:“面對這樣的環境,地產發展商急於清拆貨物是可以理解的。業內人士稱,未來或會有更多已到現樓的新盤推出長成交期先住後付計劃,加快去貨速度。

世界上最大的泡沫和達摩和克裏斯之劍

根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示,香港穩居全球城市房地產泡沫榜首暗示其面臨巨大的房地產泡沫風險,排在其後的有慕尼黑、多倫多、溫哥華等城市。

瑞銀的報告還顯示,自 2012 年以來,香港房價持續以每年 10% 的速度增長,市場長期處於供不應求狀態,而監管部門調控房價的措施效果並不明顯。隨著超低利率的終結和抵押貸款成本的上升,香港房地產市場正承受著越來越大的壓力。

現在,香港樓市確實有泡沫破滅的潛在征兆,而且比較明顯。協章戰略管理集團創始人之一黃立沖認為,高速鐵路車站的開通帶來了大量的人,這對周邊環境有一定的影響,但也可能導致周邊豪宅因人流而降低雜費;此外,港珠澳大橋的開通吸引了大量遊客,甚至搶劫了當地的生活必需品,這也是造成附近房地產市場下滑的因素之一。

此外,港元彙率的持續下跌導致美元與港元之間的利差增加,導致一些人的套利行為。他說:“越來越多的人想移居海外或現金出境,每個人都把港元兌換成美元,導致資產外流,加上港元在看跌香港市場的基礎上貶值。””黃立沖表示。

??不過就目前來看,香港樓價只是出現了松動,並沒有大幅度下跌,即便如此,已經出現了投資客割肉離場案例。數據顯示,未來,香港美聯地產和中原地產在下降周期,或將裁員 80% 才能成功度過樓市寒冬。

股市動蕩帶來的財富蒸發也在一定程度上加劇了房地產市場的黯淡。“因此,金管局面對一個進退兩難的困境。如果我們不遵循美國大幅提高利率,香港美元將無法跟上,彙率是房地產的基礎,因為如果香港美元的一半落入美元或美元,“在”黃立沖“看來,香港正處於垮台和房地產市場崩潰的邊緣,但它尚未迎來真正崩潰的日子,而達摩克利斯的劍仍懸掛在房地產市場之上。

櫻之不動產(Sakura Japan property)指出,根據新耐震法,1981年後的物業要達六級耐震,2000年後落成的物業更達七級耐震,最新型的建築物已達到免震級別。

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